ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ ФОРМИРОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНОЙ РЕНТЫ

Земельная рента: суть, виды и формы, условия, расчет прибыли и цены участка земли

ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ ФОРМИРОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНОЙ РЕНТЫ

В силу наличия на земле и в ее недрах природных ресурсов, которые не могут существовать обособленно, использование представленного фактора капитала в хозяйственной деятельности сопровождается выплатой рентных платежей — земельной рентой. Доход от такого землепользования принадлежит лицу, владеющему угодьем по праву собственности, а все виды соответствующих сделок и операций осуществляются в строгом соответствии нормам действующего законодательства.

Суть земельной ренты

Владелец земельного участка вправе распоряжаться последним по собственному усмотрению, включая передачу на временное пользование третьим лицам (как физическим, так и юридическим, статья 22 ЗК России). Отношения, возникающие вследствие такой передачи, называются рентными, а арендная плата, выплачиваемая временным пользователем, является земельной рентой (статья 583 ГК России).

Представленные платежи должны обладать следующими характеристиками:

  • Не иметь связи с предпринимательской деятельностью собственника земли;
  • Иметь регулярный характер или представлять собой одномоментную арендную плату за обусловленный временной промежуток.

Важно! Земельные собственники вообще не получат ренту, если используют ее в личных целях, без передачи в пользование третьим лицам.

Факторы земельной ренты

Факторы ренты земли влияют на отличие рентной платы от оплаты труда, прибыли и процентов. Над вопросами отличия понятия рентных платежей от заработной платы, предпринимательского дохода и прибыли от операций с ценными бумагами работали многие ученые-экономисты, среди которых Д. Риккардо, К. Маркс и А. Смит.

Все представленные денежные платежи относятся к доходам, а основным фактором их отличия является источник:

  • Оплата труда – это денежный эквивалент рабочей силы, т.е. источником заработной платы является труд человека;
  • Прибыль – это вид дохода (абсолютного (нормального) – т.е. без вычета затрат, и чистого (экономического), который получает субъект в ходе осуществления предпринимательской деятельности;
  • Источником получения процентов является предоставление денежных средств для использования третьим лицам (физическим (например, выдача банком кредита) или юридическим (например, вклад денег в банковское учреждение);
  • Ренту получают вследствие предоставления земельных участков, природных ресурсов, количество которых ограничено и не подлежит рукотворному возобновлению, или иного имущества во временное пользование, т.е. земельная рента — это доход от сдачи земли в аренду.

Прибыль земельной ренты

Статья 583 Гражданского Кодекса России указывает, что стороны рентных правоотношений вправе самостоятельно определять форму выражения соответствующих платежей, форму получения прибыли (денежная или иная – часть 1 ст. 583 ГК РФ). В соответствии с указанным, выделяют следующие формы получения прибыли от ренты:

Натуральная, т.е. выраженная товаром (продукцией). Используется преимущественно при использовании арендованной земли в сельскохозяйственных целях (например, при выращивании на таком угодье пшеницы, рентный платеж – часть собранного урожая);

Отработочная, при которой временный пользователь в качестве оплаты обязуется выполнить (выполнять на протяжении определенного промежутка времени) в пользу собственника земли обусловленную работу (оказать услугу);

Денежная, в условиях применения которой рентный платеж представлен оговоренной между сторонами денежной суммой.

Формы земельной ренты

Помимо формы рентных платежей следует выделять и виды земельной ренты, дифференциация которых осуществляется в зависимости от условий оплаты ренты земельного участка.

Формы земельной ренты. Рис. 1: gosjurbyuro58.ru

Абсолютная земельная рента

При абсолютной земельной ренте временный пользователь обязуется производить плату вне зависимости от размера используемого участка в арендованном угодье, а также вне зависимости от его плодородия (насыщенности природными ресурсами). В представленных условиях земельной ренты рентабельность производства должна покрывать ренту и остальные затраты, т.е. арендатор вынужден обеспечить получение сверхприбыли.

Монопольная земельная рента

Монопольная рента земельного участка имеет место в случае наличия у арендованного участка специфических качеств, вследствие чего временный пользователь имеет возможность выращивания на нем особенных видов культур с последующей реализацией по монопольной цене. Размер такой земельной ренты зависит от завышенной стоимости полученной продукции и соответствующего ей процента, оговоренного между сторонами договора ренты земельного участка.

Дифференциальная рента 1 и 2

Дифференциальная земельная рента – это дополнительная прибыль, получение которой обусловлено более выгодным расположением угодий по отношению к стратегически важным объектам (например, точкам сбыта), а также от добавочного производственного инвестирования.

Деление дифференциальной земельной ренты в экономике на две группы по своей сущности является условным и, на практике, сложно разделимым.

Дифференциальная земельная рента 1 — это платеж, в основании которого лежат особенности расположения арендованных участков, а дифференциальная земельная рента 2 зависит от дополнительных вложений (капитала или рабочей силы).

Условия земельной ренты

Спикер — Николай Пацков, генеральный директор Конструктор документов FreshDoc.ru.

Согласно статье 583 ГК РФ, договор ренты — это соглашение, по которому одна сторона (получатель) передает имущество в собственность другой стороне (плательщику).

Плательщик, в свою очередь, обязуется периодически выплачивать получателю определенную денежную сумму или обеспечивать его содержание в другой форме.

Объектом отчуждения может быть любое имущество, однако на практике под выплату ренты обычно передается недвижимость (дома, квартиры, земельные участки).

Эксперт Николай Пацков

В этой статье мы расскажем о нюансах оформления земельной ренты: когда применяется, чем отличается от других сделок, на какие пункты договора нужно обратить особое внимание.

Чем рента отличается от аренды и купли-продажи

Договор ренты земельного участка имеет общие черты с договорами аренды и купли-продажи, но при этом обладает специальными признаками, отличающими его от смежных сделок.

Например, от аренды рента отличается тем, что предусматривает переход права собственности на земельный участок к плательщику рентных платежей. При аренде арендатор получает право пользоваться объектом, который остается в собственности арендодателя.

Кроме того, договор аренды всегда заключается на определенный срок, а рента может быть бессрочной (постоянной) или пожизненной.

От договора купли-продажи ренту отличает отсутствие в договоре установленной общей суммы выплат. В момент заключения сделки стороны не могут знать, сколько продлится постоянная или пожизненная рента. В первом случае плательщик может в любой момент выкупить ренту, а во втором — неизвестно, сколько проживет рентополучатель.

Виды земельной ренты

Закон предусматривает три вида ренты — постоянную, пожизненную, а также пожизненное содержание с иждивением.

  • Постоянная рента предусматривает бессрочную выплату рентных платежей, права получателя ренты могут передаваться другим лицам путем уступки требования и переходить по наследству (статьи 583 и 589 ГК РФ).
  • Пожизненная рента — получатель передает плательщику имущество в обмен на регулярные пожизненные выплаты определенной суммы.
  • Пожизненное содержание с иждивением — разновидность пожизненной ренты, согласно которой плательщик обязан, помимо выплаты ренты, обеспечивать потребности получателя ренты и/или указанного им третьего лица (убирать в квартире, покупать продукты и лекарства, оплачивать коммунальные услуги).

Получателями постоянной ренты могут быть граждане и некоммерческие организации, а пожизненной — только граждане. Плательщиками могут быть граждане и юридические лица.

Пример сделки: гражданин отчуждает принадлежащий ему на правах собственности земельный участок, а взамен получает право на ежемесячную постоянную ренту в размере 30 000 рублей. Тем самым он обеспечивает дополнительный доход себе, а в будущем — и своим наследникам. Размер рентных платежей стороны определяют, исходя из рыночной стоимости участка.

Договор ренты земельного участка

Вне зависимости от разновидности ренты договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению, а переход права собственности — регистрации в Росреестре. В соглашении должны быть указаны:

  • предмет — описание отчуждаемого земельного участка (местонахождение, площадь, стоимость (если имущество отчуждается платно);
  • размер и форма ренты — сумма и периодичность платежей, а в случае с пожизненным содержанием с иждивением — еще и закрытый перечень услуг социальной помощи;
  • цена выкупа ренты (для договоров постоянной ренты).

Кроме того, в соглашении следует указать порядок прекращения ренты. При этом нужно помнить, что пожизненная рента устанавливается на период жизни гражданина, передающего имущество под ренту, или на период жизни указанного им третьего лица.

По общему правилу обязанность по выплате ренты прекращается в момент смерти получателя, а право требования просроченных платежей подлежит преемству. В отличие от пожизненной, постоянная рента не прекращается со смертью сторон — обязательства по договору переходят по наследству.

Кроме того, плательщик может выкупить постоянную ренту.

Риски договора земельной ренты

Рента относится к алеаторным, то есть рисковым сделкам, поэтому при ее оформлении нужно быть осторожным и внимательным. Рассмотрим риски, с которыми могут столкнуться стороны договора ренты:

  • Претензии родственников. Если рентополучатель не ладит с родней и передает земельный участок по договору ренты, после его смерти недовольные родственники могут попытаться отсудить этот участок у нового владельца. Например, они могут заявить, что получатель ренты не осознавал последствия сделки. Чтобы подстраховаться от таких обвинений, перед заключением договора следует запросить у рентополучателя справку от психиатра, подтверждающую его полную дееспособность. При наличии такого документа признать сделку недействительной будет практически невозможно.
  • Расторжение договора получателем ренты. Всегда есть вероятность, что получатель ренты попытается расторгнуть договор на том основании, что плательщик не исполняет свои обязательства. Если суд с ним согласится, плательщик утратит право собственности, а уже выплаченные платежи к нему не вернутся. Полностью застраховаться от такого развития событий нельзя, однако риск можно сократить, если документировать все расходы и сохранять чеки, квитанции и расписки, подтверждающие исполнение обязательств.
  • Падение цены на земельный участок. Стоимость участка может уменьшиться — например из-за экономического кризиса, в результате чего сделка станет для плательщика нерентабельной.
  • Невозможность определить точную сумму ренты. Договор пожизненной ренты не имеет определенного срока, а значит — не страхует от переплат.
  • Рентополучатель может прожить неопределенное количество лет после заключения сделки или пережить плательщика (тогда, вполне вероятно, платить ренту придется его наследникам).

Капитализация земельной ренты

Метод капитализации земельной ренты представляет собой один из способов вычисления стоимости участка, сдаваемого в аренду отдельно от построек и сооружений, при котором учитывается потенциальная прибыль покупателя от использования угодья на основании дохода, получаемого настоящим собственником и коэффициента капитализации (Распоряжение Министерства имущества № 568-р от 6 марта 2002 года).

Иными словами, капитализация ренты земли – это определение суммарной стоимости будущих арендных платежей, равных по своей величине и определяемых на момент произведения оценки.

Цена земельной ренты

В соответствии с представленным выше методом, цена земли (как дисконтированная ценность) определяется по следующей формуле:

Цена земли = Чистый доход/коэффициент капитализации

Чистый доход будет представлен величиной рентных платежей, получаемых владельцем на протяжении определенного периода (например, ежегодно). Коэффициент капитализации — рыночная ставка процента.

Метод капитализации земельной ренты — пример расчета

Собственник получает за год рентные платежи на сумму 10 000 российских рублей. Коэффициент капитализации равен 23%. Вычислим стоимость участка (цену земли) по методу капитализации:

10 000/23%= 10 000/0, 23 = 43 478 рублей.

Цена земельной ренты. Рис. 2: 900igr.net

Плата за аренду, нормативная стоимость угодья и налог на землю

Земельный кодекс Российской Федерации устанавливает основные принципы пользования землей, первое место среди которых занимает принцип платности. Выделяют три вида платежей, связанных с использованием земельных участков:

  • Арендная плата;
  • Земельный налог;
  • Цена участка, которая зависит от его качеств и расположения.

Нормативная земельная стоимость – это величина, которая характеризует цену участка с его специфическими качествами и определенным местоположением, при вычислении которой в учет берется потенциальная прибыль за окупаемый расчетный период.

Уплата налога за землю обусловлена ее особенным статусом — признание общенациональной ценностью, в связи с чем основным владельцем выступает государство, как олицетворение всего народа.

Важно! Земельная рента и арендная плата выступают как специальное и общее понятие соответственно.

Арендная плата применяется в области гражданско-правовых отношений между собственником участка и его временным пользователем (арендатором), а ее уплата основывается на положениях заключенного представленными сторонами договора аренды.

Основные принципы землепользования

В соответствии с положениями статьи 1 Земельного кодекса России, использование земли должно основываться исключительно на следующих принципах:

  • Платность пользования;
  • Охраны на государственном уровне;
  • Наличие целевого назначения;
  • Признание ключевым элементом жизнедеятельности;
  • Право физических и юридических лиц участия в разрешении земельных вопросов и др.

Интересный факт! На первое место среди условий землепользования законодатель ставит охрану жизни и здоровья граждан.

Земельный рынок и рента

Отношения на рынке земли представлены заключениями сделок купли-продажи между землевладельцами и физическими (юридическими) лицами. Обязательным условием договоров представленной категории является цена, вычисление которой устанавливает тесную взаимосвязь между рентой и стоимостью участка.

Формулы, по которым определяют цену продажи или аренды земли, включают в себя показатели номинальной стоимости (рыночной цены) и суммарного выражения рентных платежей. Таким образом, земельная рента в России напрямую влияет на исчисление рыночной цены угодья и напротив – рыночная цена напрямую влияет на стоимость временного пользования землей.

Интересно! Рынок земли и земельная рента являются образующими цену земли факторами. Повышение земельной ренты провоцирует повышение стоимости участка и наоборот.

Источник: https://promdevelop.ru/zemelnaya-renta-sut-vidy-i-formy-usloviya-raschet-pribyli-i-tseny-uchastka-zemli/

Формирование земельной ренты

ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ ФОРМИРОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНОЙ РЕНТЫ

Рента (от лат. reddita – отданная назад) – устойчивый доход, прямо не связанный с предпринимательской деятельностью. Известно несколько видов ренты, по которым выплачивают рентные доходы в виде процента.

Земельный собственник может вести хозяйство самостоятельно, но может и передать землю в аренду. По условиям арендного договора, арендатор, временно получает право монопольного хозяйствования на земельном участке, за что выплачивает землевладельцу арендную плату. Превращение части прибыли арендатора в земельную ренту обусловлено именно данной монополией.

Аренда земли возникла еще при рабовладельческом обществе. Так, в Древней Вавилонии действовал Кодекс Хаммурапи, который устанавливал условия аренды: краткосрочность (1…

2 года), формы арендной платы – натуральная или денежная с уплатой от 1/3 до 1/2 собранного урожая.

В феодальном обществе арендную плату арендатор выплачивал собственнику земли продуктами земледелия, деньгами, трудовой повинностью.

Капиталистическая (предпринимательская) аренда земли возникла в XVI – XVII вв. Предпринимательская аренда предполагала, что арендатор вкладывает в землю свой капитал и осуществляет производство с помощью наемных работников, с целью получения прибыли. Широкое распространение она получила в США, Западной Европе, других развитых и развивающихся странах.

Предприниматель берется за дело, когда рассчитывает получить не только среднюю прибыль, но и добавочный доход, который будет выплачен собственнику земли в качестве земельной ренты. В этом случае земельная рента, проявляется как форма экономической реализации собственности на землю.

Различают дифференциальную, абсолютную и монопольную ренту. Дифференциальная (разностная) рента возникает на основе монополии на землю как объект хозяйствования.

По качеству земельные участки могут значительно различаться и при равновеликих затратах, обеспечивать получение разного количества продукции, а следовательно, и прибыли.

При увеличении спроса на сельскохозяйственную продукцию в хозяйственный оборот вовлекаются худшие участки земли, с которых получают обычную прибыль, а на средних и лучших – более высокую. Дополнительная прибыль, в данном случае превращается в дифференциальную ренту.

Дифференциальную ренту подразделяют на ренту I и II. Дифференциальную ренту I определяют как разницу между ценой производства сельскохозяйственной продукции на наихудших землях и индивидуальной ценой производства на лучших и средних земельных участках.

Объективное условие ее образования – более высокое плодородие земель и лучшее месторасположение по отношению к рынкам сбыта, транспортным магистралям и т. п.

Дифференциальную ренту II определяют как разницу между общественной и индивидуальной ценой производства, которая образуется за счет дополнительных вложений капитала в одни и те же участки земли как землевладельцем, так и арендатором.

При заключении нового арендного договора дифференциальную ренту II (как добавочную прибыль) присваивают землевладельцы путем повышения арендной платы, а во время действия «старого» договора – арендатор, ибо в противном случае арендатор не будет вкладывать свой капитал в землю. Дифференциальную ренту I присваивают только землевладельцы.

Механизм изъятия и перераспределения дифференциальной земельной ренты включает закупочные цены реализации сельскохозяйственной продукции; надбавки к ценам за продукцию, произведенную на худших землях; установление платности землепользования на основе кадастровой оценки земель; дифференцированный налог на прибыль.

При создании экономического механизма изъятия рентных платежей возникает проблема безрентных земель, с которых не получают дифференциальную ренту из-за низкого естественного плодородия земельных участков или в силу сложившихся экономических и природных условий (недоступность земель, например в горах, при низкой трудо- и фондообеспеченности).

За использование безрентных участков плату не устанавливают потому, что они не служат источником дополнительного дохода. Вместе с тем эти земли необходимо содержать в надлежащем экологически сбалансированном состоянии, защищать от эрозии, проводить их обследование и кадастровый учет.

Поэтому ставки платежей за худшие земли целесообразно определять на основе абсолютной ренты. Наличие частной собственности на землю обусловливает возникновение абсолютной ренты, как части прибавочной стоимости, присваиваемой государством или землевладельцами.

Источником ее образования является излишек прибавочной стоимости над средней прибылью, которая образуется в сельском хозяйстве. Цены на продукты сельскохозяйственных товаропроизводителей, определяются условиями производства на худших участках.

Получаемая разница между стоимостью и ценой производства (добавочная прибыль) должна передаваться в форме абсолютной ренты государству и собственникам земли. Абсолютную ренту получают со всех сельскохозяйственных земель независимо от их качества, месторасположения и дополнительных вложений.

Мелкие землевладельцы не имеют возможности получать значительную абсолютную ренту, так как их издержки на производство сельскохозяйственных продуктов выше складывающегося общественно нормального уровня издержек. Абсолютная рента увеличивает размер платы за землю и является одной из причин возникновения противоречий между собственниками, землевладельцами, землепользователями и арендаторами. Монопольная земельная рента образуется на землях исключительного качества, на которых возможно производство редких по своим потребительским свойствам видов сельскохозяйственной продукции. Например, на землях, пригодных для возделывания субтропических культур, чая, особых лекарственных трав и др. Ограниченность земель исключительного качества обусловливает особый дефицит монопольной продукции на рынке. Поэтому создается возможность ее реализации по монопольно высоким ценам.

Дата добавления: 2019-02-07; просмотров: 319; ЗАКАЗАТЬ НАПИСАНИЕ РАБОТЫ

ПОСМОТРЕТЬ ЁЩЕ:

Источник: https://helpiks.org/9-60016.html

Основные положения формирования земельной ренты

ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ ФОРМИРОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНОЙ РЕНТЫ

В условиях перехода к рыночной экономике особое значение приобретает механизм экономического регулирования управления земельными ресурсами, реализуемый через соблюдение экономических интересов государства, землевладельцев и землепользователей.

Механизм экономического регулирования управления земельными ресурсами формируется системой мер экономического воздействия, направленных на реализацию земельной политики государства, обеспечение прав землевладельцев и землепользователей, установление социально справедливых платежей за землю, экономическое стимулирование рационального и эффективного землепользования, введение экономических санкций за нерациональное использование и ухудшение экологического состояния земельных участков, на защиту земельных угодий от порчи и ухудшения их экологического состояния, незаконного захвата и разбазаривания.

Система экономических регуляторов управления земельными ресурсами включает:

земельный налог;

арендную плату за землю;

рыночную цену земли;

залоговую цену земли;

компенсационные платежи при изъятии земель;

компенсационные выплаты при консервации земель;

платежи за повышение качества земли;

штрафные платежи за экологический ущерб;

налоговое обложение при гражданском земельном обороте;

плату за право аренды и т.д.

Мировой опыт рыночных отношений наглядно показывает, что земля во многих странах вовлечена в сферу экономических отношений, в первую очередь, как надежный, неиссякаемый, количественно увеличивающийся источник финансовых средств, пополняющий бюджеты всех уровней, способствующий обеспечению развития территорий.

Эта задача решается реализацией одного из принципиальных положений системы управления земельными ресурсами–обеспечением платности землепользования.

Рыночная экономика перенесла центр тяжести управления с методов прямого регулирования, т.е. централизованного в глобальном плане распределения и перераспределения материальных и финансовых ресурсов, на методы косвенного воздействия на экономику землепользования через налоговую систему.

Земельные платежи выполняют в системе управления земельными ресурсами комплексную задачу: обеспечивают рациональное распределение имеющихся земельных ресурсов между различными видами их использования; создают равные условия деятельности для субъектов, хозяйствующих на земельных участках, обладающих разным качеством; обеспечивают изъятие и направление в городской бюджеты рентного дохода, создаваемого на земельных участках с лучшими условиями; создают финансовую базу для проведения мероприятий, повышающих качество как территории административного образования в целом, так и отдельных ее районов.

Экономический механизм управления земельными ресурсами должен быть основан на использовании земельной ренты в качестве основы для формирования системы экономических регуляторов с другими экономическими рычагами (ценами, ссудным процентом, подоходным налогом и т.д.);

Рента (от лат. reddita – отданная назад) – устойчивый доход, прямо не связанный с предпринимательской деятельностью. Известно несколько видов рент, в том числе государственная и банковская, связанных с займами, по которым выплачиваются рентные доходы в виде процента.

Земельная рента имеет иную природу. Как известно, земельный собственник может вести хозяйство самостоятельно, но может и передать свое право использования земли в аренду предпринимателю.

Условиями арендного договора последний временно получает право монопольного хозяйствования на данном участке, за что и выплачивает землевладельцу арендную плату.

Превращение части прибыли арендатора в земельную ренту обусловлено именно данной монополией.

Аренда земли возникла еще при рабовладельческом обществе.

Так, в Древней Вавилонии действовал Кодекс Хаммурапи, который устанавливал следующие условия аренды земли: краткосрочность (1-2 года), формы арендной платы – натуральная или денежная с уплатой от 1/3 до 1/2 собранного урожая. В феодальном обществе арендная плата выплачивалась арендатором собственнику земли продуктами земледелия, деньгами, трудовой повинностью.

Капиталистическая (предпринимательская) аренда земли возникла в XVI-XVII вв. Предпринимательская аренда предполагает, что арендатор вкладывает в землю свой капитал и осуществляет производство с помощью наемных работников с целью получения прибыли. Она широко распространена в США, Западной Европе, других развитых и развивающихся странах.

Предприниматель берется за дело, когда рассчитывает получить не только среднюю прибыль, но и добавочный доход, который будет выплачен собственнику земли в качестве земельной ренты. Следовательно, земельная рента – это форма экономической реализации собственности на землю. В ее составе различают дифференциальную и абсолютную ренту, а также монопольную ренту.

Дифференциальная (разностная) рента возникает на основе монополии на землю как объект хозяйствования, ибо каждый предприниматель получает в свое распоряжение конкретный, ограниченный в натуре участок. По качеству они могут значительно различаться и при равновеликих затратах обеспечивать получение разного количества продукции, а следовательно, и прибыли.

С увеличением спроса на сельскохозяйственную продукцию в хозяйственный оборот вовлекаются худшие участки земли, с которых получают обычную прибыль, а на средних и лучших–более высокую. Дополнительная прибыль и превращается затем в дифференциальную ренту (табл. 6.1).

Наличие частной собственности на землю обусловливает возникновение абсолютной ренты как части прибавочной стоимости, присваиваемой государством и другими землевладельцами в силу монополии собственности на землю.

Источник: https://studopedia.su/15_143005_osnovnie-polozheniya-formirovaniya-zemelnoy-renti.html

Основные положения формирования земельной ренты как формы регулирования земельных отношений

ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ ФОРМИРОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНОЙ РЕНТЫ

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Размещено на http://www.allbest.ru/

Основные положения формирования земельной ренты как формы регулирования земельных отношений

В условиях рынка большое значение приобретает создание экономического механизма реализации отношений земельной собственности. Основой построения его выступает теория ренты, которая обеспечивает создание системы платы за землю на базе научно обоснованных принципов формирования, изъятия и распределения земельной ренты.

Многие вопросы теории и практики рентных отношений в России и до настоящего времени остаются дискуссионными. Радикальная перестройка всей системы земельных отношений в с/х является центральным звеном осуществляемой в последнее время земельной реформы.

Этот процесс в своем начале определил изменение бывших отношений владения, пользования и распоряжения земельными участками, а также введение платы за землю.

Вводимые сегодня новые земельные отношения выражают целый комплекс отношений между людьми, складывающихся в воспроизводственном процессе в сельском хозяйстве по поводу земли, как объекта собственности и объекта хозяйствования. В понятие прав на земельный участок включается право на недра, право на воздушное пространство над участком.

Классическая система земельных отношений предполагает наличие двух основных субъектов этих отношений – земельный собственник и арендатор ? При этом земельный собственник обладает всей совокупностью прав, тогда как арендатор лишь отдельным правом – правом платного пользования землей. При этом данная плата выступает в форме земельной ренты.

Размер ренты=Арендная платаНалог

В главе Х Земельного кодекса РФ, которая регулирует вопросы платного землепользования, вообще не упоминается слово «рента», что можно считать недооценкой этой основной формы реализации земельной собственности.

Рента – это вид дохода, регулярно получаемого собственником земли.

Земельная рента– это доход, который представляет собой часть прибавочного продукта, создаваемого в процессе эксплуатации земли, передаваемый производителем ее собственнику.

Три основные формы земельной ренты в истории:

Отработочная(барщина) – своеобразная арендная плата крестьянина за пользование наделом от помещика. На этом наделе крестьянин посредством своего труда и орудий обеспечивает себе средства существования. За это он отрабатывал в помещичьей усадьбе некоторые необходимые собственнику земли работы. Отработочная рента присуща периоду крепостного права.

Продуктоваяземельная рента. В качестве арендной платы выступает часть произведенной продукции и, следовательно, исчезает четкое пространственно- временное разделение между необходимыми и прибавочным продуктом, как это имело место быть при отработочной ренте.

Продуктовая земельная рента широко использовалась в России в период развития капитализма в сельском хозяйстве в ХIХ веке. Применялась она и в настоящее время, например, при аренде земельных долей.

Последнее свидетельствует об ограниченности современного российского рынка и неразвитости товарно-денежных отношений на селе.

Денежнаяземельная рента получила свое развитие с возникновением товарно-денежных отношений по мере отделения права собственности на землю от права использования земельного участка. Денежная земельная рента предполагает выплату арендной платы земельному собственнику арендатором в виде определенной денежной суммы.

В условиях рынка в с/х проблема земельной ренты особо значима по двум направлениям: земельный рента природный юридический

1. изменение и совершенствование системы регулирования воспроизводственного процесса в сельском хозяйстве в связи со снижением степени прямого вмешательства государства в деятельность сельхозпроизводителей;

2. обеспечение развития различных форм собственности и организации производства в связи с приватизацией земли.

На селе наряду с дифференциальной рентой начинает формироваться абсолютная рента. Возрастает значение монопольной ренты. В современных рыночных условияхв нашей стране причиной образования абсолютной ренты является наличие частной собственности на землю, а условием – различие в органическом строении капитала между сельским хозяйством и промышленностью.

Абсолютная земельная рента непосредственно реализуется в виде арендной платы за землю, которую получает ее собственник, поэтому имеется мнение о том, что при сокращении масштабов аренды, когда собственник земли и непосредственный производитель выступают в качестве одного лица, абсолютная земельная рента перестает существовать.

В данном случае фермер получает дополнительную прибыль (если получает) вследствие разницы органического строения капитала в с/х и промышленности. Этот дополнительный доход приобретает форму абсолютной ренты при реализации с/х продукции на рынке.

Тем самым при соединении собственника земли и непосредственного производителя абсолютная рента не исчезает, меняется лишь форма ее реализации.

При многообразии форм собственности на землю, которая имеет место в переходный период к рынку, в с/хземельная рента проявляется в дифференциальной, абсолютной и монопольной ренте. Для обособленных с/х производителей, в том числе крестьянских хозяйств, все виды земельной ренты выступают как единая рента.

Все разнородности земельной ренты тесно связаны между собой. Необходимо различать производственную и реализованную дифференциальную ренту. Первую получает любое хозяйство, расположенное в относительно лучших условиях.

Данная форма ренты является выражением дополнительного продукта, полученного вследствие более благоприятных природно-экономических условий. В процессе продажи продукции часть произведенной дифференциальной ренты реализуется непосредственно в виде дополнительного дохода и принимает форму реализованной дифференциальной ренты.

Источником дифференциальной ренты, по мнению современных экономистов, выступает более производительный труд в относительно лучших природно-экономических условиях. Поэтому она имеет место в хозяйстве не зависимо от формы его организации.

Абсолютная рента обусловлена наличием монополии частной собственности на землю. На практике это означает, что собственник передает свою землю в аренду только за плату, тем самым реализуется экономический смысл частной собственности.

В результате арендатор должен обеспечить себе получение не только средней прибыли, но и сверхприбыли, в противном случае ведение с/х производства было бы для него невыгодным. Монопольная земельная рента возникает при продаже с/х продукции по монопольно высоким ценам.

Образуется она на землях исключительного качества, на которых возделываются редкие по своим потребительским свойствам культуры. В результате образуется сверхвысокая прибыль, часть которой передается производителем собственнику земли в виде монопольной ренты.

В отличие от этого дифференциальная рента возникает в нормальных относительно благоприятных условиях производства при реализации продукции по обычным ценам.

В условиях рынка рентные отношения проявляются в земельном налоге, арендной плате и цене земли. Налог выражает отношение по поводу владения национальным достоянием – землей между обществом и ее собственником.

Арендная плата за землю отражает отношение по поводу использования земельных угодий между собственником земли и арендаторами. Цена земли – есть категория, характеризующая процесс возмещения ущерба при отчуждении земли.

Природа земельной ренты обусловлена особенностями земли как ресурса экономики и отношениями землепользования. Земля количественно ограничена, ее невозможно искусственно воспроизвести. Земельные участки имеют различную производительную силу.

Использование земли издавна регулируется различными системами экономических отношений. Земля, как ресурс производства не имеет трудового происхождения и издержек производства. Количество земли фиксировано. На рынке земли активен лишь спрос.

Ввиду отсутствия эффекта изменения спроса на землю, решающее влияние при ее использовании имеет цена, которую устанавливает собственник этого ресурса.

Рента– один из видов дохода на собственность в виде платы собственнику за разрешение применить труд и капитал к земле. Ее размер определен в договоре об аренде. Она уплачивается за все время, на которое земельный собственник по договору сдал землю в аренду.

Следовательно, земельная рента– та форма, в которой земельная собственность реализуется экономически, приносит доход. Земельная рента выступает как добавочная прибыль и расщепляется на часть этой прибыли, присваиваемую предпринимателем – арендатором земли и на ренту, достающуюся земельному собственнику.

Арендная плата в принципе равна земельной ренте. Но, как правило, она превышает размер ренты, так как в аренду сдается земельный участок, на котором имеются сооружения, постройки, дороги и т.д.

В этих случаях в арендную плату помимо земельной ренты входит и процент, уплачиваемый за временное пользование примененным к земле капиталом. И еще одна особенность. Арендатор, стремясь получить больше дохода от арендуемой земли, делает добавочные вложения капитала.

По завершении срока договора аренды эти вложения становятся достоянием собственника земли, и на них начисляется процент при заключении нового договора. Поэтому арендатор заинтересован в аренде на длительный срок, а собственник земли – в краткосрочной аренде.

Свойства земли, учитываемые при землеустройстве.

Россия обладает большой территорией, отличающейся многообразием природных условий.

Поэтому пространственные свойства, рельеф, почвенный покров, растительность, климат и другие природные условия в отдельных зонах и районах страны имеют большие различия.

Очень часто эти различия наблюдаются даже в пределах отдельных землевладений и землепользований и отдельных з/у. У земли много свойств, имеющих важное производственное значение. Основными из них являются:

– Свойства земли как природного ресурса и средства производства;

– Свойства земли как объекта социально-экономических отношений.

В совокупности эти свойства определяют необходимость учета при землеустроительном проектировании природных и экономических условий объектов землеустройства.

Среди многообразных свойств земли землеустроительная наука выделяет те, которые оказывают на с/х или иное производство постоянное влияние, не устранимые в глобальном смысле искусственными методами и определяют характер организации территории.

Это: пространство и рельеф; почвенный и растительный покров; гидрогеологические и гидрогеографические условия. Т.к. эти свойства проявляются одновременно, то при землеустройстве необходим их комплексный учет.

В совокупности с климатическими условиями они являются главной частью экологических факторов, влияющих на принятие землеустроительных решений.

Пространство и рельеф.В настоящее время к наиболее важным пространственным свойствам земли относят: площадь земельных участков (землевладений, землепользовании, территориальных зон, земельных массивов, контуров), их местоположение, конфигурацию, протяженность, удаленность от административных, хозяйственных и производственных центров, друг от друга и т. д.

Пространственные свойства оценивают рядом технических показателей: площадью, средним расстоянием от хозяйственного центра, коэффициентами компактности, конфигурации, числом и формой участков, средним размером контура, длиной и шириной участков, полей, межполосных пространств, размером сторон, расстоянием между наиболее удаленными контурами угодий и т. д. Пространственные свойства земли для землеустроителей — основные. Если природные свойства земли (почва, рельеф, естественный растительный покров, гидрогеология и т. д.) в ходе землеустройства непосредственно не изменяются, то пространственные свойства должны улучшаться с точки зрения хозяйственной выгоды.

Существенной особенностью с/х производства является проведение основных полевых работ в границах севооборотов, полей, рабочих участков, естественных контуров угодий. Поэтому контурность, расчлененность угодий, форма участков относятся к важным пространственным характеристикам землепользования.

Размер участков пашни, их конфигурация оказывают заметное влияние на производительность машинно-тракторных агрегатов, а тем самым и на эффективность производственных затрат в полеводстве.

Поэтому при землеустройстве с/х предприятий учитывают внутрихозяйственные пространственные свойства: состав угодий и их размещение по территории, размер контуров отдельных угодий, их массивов.

Проектируют з/у (поля севооборотов, загоны очередного стравливания, сенокосооборотные участки) правильной формы, без изломанности границ, достаточные по площади для того, чтобы осуществлять технологические операции. Иногда устраняют мелкоконтурность, разбросанность и раздробленность угодий, осуществляя комплекс работ по мелиорации, инженерному обустройству территории.

Рельеф местности представляет собой совокупность форм земной поверхности как одно из пространственных свойств земли и имеет исключительное значение в с/х производстве. Он первопричина водной эрозии почв: на крутых и длинных склонах образуется сильный поверхностный сток, смывающий и размывающий верхний гумусовый слой почвы, образующий промоины и овраги, снижающие почвенное плодородие.

От крутизны склона зависит производительность машинно-тракторных агрегатов, понижается производительность труда, увеличивается расход топлива.

На разных склонах – различный микроклимат; колебания температуры в течение суток и сезонов года, различна освещенность, поэтому при землеустройстве приходится дифференцировать размещение угодий с/х культур, особенно тех, которые сильно реагируют на температурный режим (плодово-ягодные насаждения, виноградники, овощные).

Особое значение –уклон земной поверхности(крутизна склонов), длина, форма, экспозиция конкретных склонов.

Большой уклон земной поверхности –главный фактор водной эрозии почв ограничивает распаханность территории, влияет на размещение зерновых, технических культур, многолетних и однолетних трав, определяет внутриполевую организацию территории, размещение водорегулирующих и других лесополос, проведение гидротехнических и противоэрозионных мероприятий. Для защиты земель от эрозии в условиях сложного рельефа границы полей и рабочих участков размещают преимущественно поперек склонов. В ряде случаев применяют прямолинейно-контурное, контурное или контурно-полосное размещение границ и посевов с/х культур.

Почвенный и естественный растительный покров. Почвой называют верхнюю биологически активную оболочку земли. Различное сочетание факторов почвообразования (материнских пород, рельефа, климата, биологических условий и т. д.) обусловливает распространение на огромных пространствах России многих тысяч видов и разновидностей почв.

Отличительным качеством почв является их плодородие– способность обеспечить растения необходимыми водным, воздушным и пищевым режимами, что определяет их пригодность к использованию в с/х. По данным профессора С. И. Носова, пригодные для использования в с/х почвы занимают менее трети территории страны.

Наибольшей распашке подверглись выщелочные и типичные черноземы (76 %), обыкновенные и южные черноземы (70 %), темно-каштановые и каштановые почвы (43 %), серые лесные почвы (39 %).

Почвы отличаются друг от друга физическими, химическими и биологическими свойствами, создают различные условия для посева культур, их роста и уборки урожая, требуют применения дифференцированных технологий, поэтому в ходе землеустройства необходим строгий учет почвенного покрова.

В этой связи одним из видов землеустроительных работ, предшествующих составлению проектов землеустройства, является почвенное обследование. Материалы почвенного и агрохимического обследований представляют собой основу качественной характеристики земель.

Главное внимание – таким почвенным условиям: виду (разновидности, роду, подтипу) почв; их гранулометрическому составу, кислотности, степени смытости; исходной величине составляющих элементов баланса почвенного плодородия (содержанию гумуса, азота, фосфора, калия и др.

), мелиоративному состоянию почвенного покрова (степени увлажненности, засоленности, загрязненности и т. д.). Более плодородными являются почвы с высоким содержанием гумуса (черноземы, каштановые и серые лесные почвы).

Хорошо обеспеченные гумусом почвы тяжелого гранулометрического состава более устойчивы к эрозии, почвы легкого состава (песчаные, супесчаные) сильнее подвержены деградации.

Естественный растительный покров размещается, исходя из взаимодействия факторов природный среды в зависимости от широтной зональности на равнине (тундра, тайга, лесостепь, степь, полупустыня, пустыня) и высотной поясной зональности – в горах.

Для оценки состава и структуры растительного покрова, определения его взаимозависимости с условиями местообитания, оценки кормовых достоинств и запасов кормов, хозяйственного состояния кормовых угодий при землеустройстве проводят геоботаническое обследование.

Материалы геоботанических обследований– основа качественной характеристики природных кормовых угодий и разработки мероприятий по их рациональному использованию и улучшению. Травянистая растительность играет очень важную роль.

Она: – источник зеленых и грубых кормов; это учитывается при расчете баланса кормов в проекте землеустройства; – защищает земельные участки от эрозии, чем пользуются при организации территории, размещении угодий и севооборотов; – повышает плодородие почв (бобовые растения) и очищает землю от различных загрязнений, засоления и т. д. Улучшение естественных сенокосов и пастбищ – крупнейший резерв укрепления кормовой базы животноводства, важный фактор повышения эффективности с/х.

Климатические, гидрогеологические и гидрографические условия.Наиболее важными являются теплообеспеченность, влагообеспеченность, ветровой режим,микроклиматические.Теплообеспеченностьхарактеризуется суммой температур воздуха выше 10 °С. При этой температуре происходит вегетация основных культурных растений.

Чем выше теплообеспеченность, тем больше активной солнечной радиации получает растение и лучше фотосинтез. и выше урожайность. Влагообеспеченность определяется суммой выпадающих осадков, особенно в течение вегетационного периода, их характером (дожди, ливни и т.д.), а также испаряемостью.

Она выражается коэффициентом годового атмосферного увлажнения (отношение осадков к испаряемости). Сравнительная биологическая продуктивность земли(Бк) оценивается в баллах: за 100 баллов принимают среднюю продуктивность культур.

Тепло – и влагообеспеченность, биоклиматический потенциалучитывают при разработке Генеральной схемы землеустройства территории РФ, схем землеустройства территорий субъектов РФ и других регионов. Ветровой режим– направление, сила и повторяемость ветров – очень важен для землеустройства.

Направление преобладающих ветров учитывается при определении взаимного размещения селений и производственных центров (животноводческих ферм, навозохранилищ, складов минеральных удобрений и ядохимикатов). Гидрогеологические и гидрографические условия характеризуют размещение подземных и поверхностных источников воды.

Гидрогеологические свойства земельопределяют глубину залегания подземных вод, их состав (качество), происхождение, динамику. Выходы высокоминерализованных вод на поверхность или их близкое расположение по отношению к поверхности могут повлечь за собой засоление. Состояние подземных вод определяет размещение объектов строительства, выбор земельных массивов для орошения и осушения и способы их осуществления, особенности усадебного, полевого и пастбищного водоснабжения.

Землеустроительные решения, преобразующие ландшафты, в сильной степени зависят от расчлененности последних гидрографической сетью, определяют характер организации территории (противоэрозионный, мелиоративный, водосберегающий и т.д.).

Свойства земли как объекта социально-экономических отношений также определяют методику землеустроительного проектирования.

Основными из них являются: форма собственности (владения, пользования), площадь, местоположение и ценность земельного участка, его целевое назначение (нормативное и фактическое), размещение средств производства и объектов недвижимости, связанных с землей.

Учет свойств земли и природных условий определяет такой вид землеустроительных работ, как изучение ее состояния, которое проводится в целях получения информации и включает следующие работы:

– топографо-геодезические и картографические (для оценки пространства, рельефа, топографической ситуации и др.);

– почвенные, геоботанические и другие обследования и изыскания (для оценки почвенного и растительного покрова, гидрогеологических условий и др.);

– инвентаризацию земель (для оценки з/у как объектов земельно-имущественных отношений);

– качественную оценку земель (для получения целостных характеристик з/у).

Для изучения состояния и использования земель проводятся и другие виды работ (обследование земель, подверженных деградации и загрязнению, оценка земель в районах Крайнего Севера и приравненных к ним местностям, составление и издание тематических карт в области землепользования и др.). Кроме того, подготовительные работы к составлению любых проектов землеустройства обязательно включают вопросы, связанные с изучением экологических, экономических и социальных факторов производства, свойств земли и природных условий. Информация о состоянии земель используется при природно-сельскохозяйственном районировании, агроэкологическом, эколого-хозяйственном и эколого-ландшафтном зонировании территории, внутрихозяйственной оценке земель, составлении карт агропроизводственной группировки почв и служит основой для разработки проектов землеустройства.

Необходимо иметь в виду, что с землей неразрывно связаны объекты недвижимости, а также хозяйственные объекты: постройки, осушительные и оросительные каналы, дороги, мосты, пруды, полезащитные лесные полосы и т.д.

Эти объекты и средства производства функционируют в связи с теми земельными массивами, к которым они прикреплены и в которые они «пустили корни». При проведении землеустройства должны быть найдены наиболее правильные и выгодные формы их размещения.

Это обуславливает необходимость одновременного и совместного решения задач пространственной организации земли и других средств производства, прикрепленных к ней и функционирующих неразрывно с определенными ее участками.

Право собственности на земельные участки граждан и юридических лиц

Это вещное абсолютное право – т.е. право пользования, владения, распоряжения. На праве собственности з/у могут находиться у частных и публичных собственников. Согласно ст.5 ЗК РФ участниками земельных отношений являются граждане и юр.лица и публичные субъекты – РФ, субъекты РФ, муниципальные образования. Согласно ст.

15 ЗК РФ собственностью граждан и юрлиц являются з/у, приобретенные гражданами и юрлицами по основаниям, предусмотренным законодательством РФ. Они имеют равный доступ к приобретению з/у в собственность. Исключение составляют те з/у, которые в соответствии с ЗК РФ и федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юрлица не могут обладать на праве собственности з/у, расположенными на приграничных территориях (их перечень устанавливается Президентом РФ) и на иных особо установленных территориях РФ в соответствии с федеральными законами. Согласно ст.

42 ЗК РФ собственники з/у обязаны использовать з/у в соответствии с их целевым назначением; сохранять межевые, геодезические знаки; своевременно производить платежи за землю; соблюдать требования санитарных, экологических, строительных и иных правил, нормативов; не загрязнять и не захламлять з/у, не ухудшать плодородие почв и т.п. Согласно ст.

43 ЗК РФ граждане и юрлица осуществляют свои права на з/у по своему усмотрению, если иное не установлено ЗК РФ, федеральными законами. Если они отказываются от принадлежащих им прав, то это не влечет прекращения их обязанностей, установленных ст. 42 ЗК РФ.

Размещено на Allbest.ru

Источник: https://otherreferats.allbest.ru/law/00834717_0.html

Book for ucheba
Добавить комментарий